ワンルームマンションの購入費用

公開日: : 最終更新日:2015/03/04 ワンルームマンション投資の経費と利回り

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ワンルームマンションの購入経費としてどれくらいお金がかかるか。多くの人は意外に知りません。しかし、この費用が分からなければ本当の利回りは計算できません。ここでは、不動産(ワンルームマンション)を購入する際にかかる費用について考えます。

実は、不動産の購入には物件費用意外に結構お金がかかります。

1.仲介手数料
2.登記費用
3.不動産取得税
4.固定資産税
5.その他

多くは法律で定められた費用なので、削減できない経費が多いです。順を追って見ていきましょう。

 

1.仲介料手数料

不動産を購入する際に仲介をしてくれた不動産屋に支払う仲介料です。

仲介手数料 = 売買金額 X 3% + 6万円 + 左記への消費税

ただし、上記は法律で決められた上限価格です。本来であれば、交渉次第で変わるものです。

しかし、実際はこの上限価格に張り付いた金額になっています。

物件価格1000万円の場合は、

(1000万円 x 0.03 + 6万円) x 1.05 = 37.8万円

 

 

2.登記費用

物件購入時の登記費用は、登録免許税(誰に頼んでも必ず同じ額かかる。税金のようなもの)と司法書士に支払う報酬に分けられます。司法書士への報酬は交渉の余地ありです。

 

では、内訳を詳しくご説明します。まず、登録免許税の税率は、以下の通りです。

土地所有権移転登記は評価額の1%
抵当権設定登記は設定額の0.1%
建物の所有権保存登記は評価額の0.15%(平成25年3月31日まで(※))

(※)ただし、現在税の軽減措置があり、年度により変わります。

土地の所有権の移転登記は、
1.0%(平成23年3月31日まで)
1.3%(平成24年3月31日まで)
1.5%(平成25年3月31日まで)
2.0%(平成25年4月1日以降)

 

次に、司法書士への報酬ですが、こちらはインターネットの発達により価格競争が起きています。基本的にサービスの質で得られる結果に大きな違いがないものなので、価格を重視して選定してよいと思います。少なくとも、相見積りは必須でしょう。

 

以下は、都内の1000万円程度のワンルームマンションの登記費用の内訳イメージです。物件価格の2%程度になります。

種  別 報  酬 登録免許税等
所有権移転 51860円 133000円(注1)
ネット閲覧 1000円 400円
謄 本 1000円 700円
識別情報有効確認 1000円 900円
立会料・日当 12000円  
交通費 400円  
小 計 67260円 135000円
郵送料 2580円  
合 計 204840円     
消費税 3363円  
請求金額 208203円  

 

 

 

3.不動産取得税

不動産取得税は、土地と家屋別々にかかります。

土地の不動産取得税 = 課税標準額 X 3.0%(税率)

家屋の不動産取得税 = 課税標準額 X 3.0%(住宅の場合)

 

例えば、渋谷から1~3駅。徒歩10分以内。20平米。築年数約10年。
ワンルームマンションとしては絶好の立地にワンルームマンションを集めた中規模マンション(約40戸)のマンションの1区画の場合。

物件価格 18,000,000円

1,250,000円(土地の課税標準価格) X 3.0%(税率) = 37,500(土地の不動産取得税)

2,400,000円(家屋の課税標準価格) X 3.0%(税率) = 72,000(家屋の不動産取得税)

いかがでしょうか。少し不動産取得税の金額に実感がつかめたでしょうか。

この事例の場合の課税標準価格は、物件の購入価格の20%ほどですね。高いのか、安いのか。どのように感じますか?

 

4.固定資産税

固定資産税は、土地も家屋も以下の計算式で求められます。

課税標準額×標準税率(1.4%)=固定資産税額

課税標準額は、上記の不動産取得税・登記費用の算出で利用する金額と同じです。ワンルームマンションの購入時は、その年の固定資産税を日割りで売主と折半します。

金額的には、税率を見ても分かるように不動産取得税の半分程度(3%に対して1.4%)になります。

 

 

5.その他

上記以外にかかる費用は、以下の通りです。

印紙税

火災保険

 

 

 

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