ワンルームマンションの積算評価①

ワンルームマンションの区分を通常の積算評価で行うと実際の売買価格の半値以下になります。

順を追ってご説明しましょう。

１．土地価格

土地価格は、一般に「一物四価」とも言われています。つまり、土地の価格の指標は４種類あると言う意味です。以下に４つを示します。

①実勢価格
一般的に不動産が言う「土地の相場」のこと。

②公示価格
国土交通省が毎年発表する１月１日時点の土地の価格。

③相続税路線価
相続税を出すための土地の値段。公示価格のおよそ８割。

④固定資産税路線価
固定資産税を出すための土地の値段。公示価格のおよそ７割。
公示価格のおよそ７割。金融機関が担保額の査定で採用。

①を知るためのツールとして

土地総合情報システム　不動産取引価格情報検索　（国土交通省提供）

http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet

②③④を知るためのツールとして

全国地価マップ

http://www.chikamap.jp/search/search.asp?btnagree=submit

２．土地価格の算出（路線価からの算出）

では実際に銀行融資で使われる価格からワンルームマンションに占める土地価格を出してみましょう。

１．上記の全国地価マップへアクセスし、住所に該当場所を入力。
そうすると、下記のような画面が出てきます。

２．固定資産路線価（公示価格のおよそ７割）、相続税路線価（公示価格のおよそ８割）を選択。
土地の実勢価格に近いのは、相続税路線価。

３．該当物件に接する路線の数字を確認。
上記の例では、「１６０Ｄ」と書かれた矢印の道路に面した土地の値段は１６００００円／平方メートルとなります。

補足）右端の数字「Ｄ］は借地権の価格を出すための数字。

４．物件の土地の広さに上記数字を積算。
例えば、１００㎡　×　１６００００円／㎡　＝　１６００万円

３．区分に占める土地価格の算出（按分）

上記の値段がそのままワンルームマンションの区分に占める土地価格にはなりません。

当たり前ですが、この土地の上に立っているマンションのそれぞれの区分所有者に分配（按分）する必要があります。

自分の土地の持ち分：

＝　建物の土地価格　Ｘ　（区分の専有面積　／　マンションの延べ床面積）

マンションの延べ床面積は、マンションの各区分の専有面積の合計の近似値になるので、その数値を利用します。

こちらで、延べ床面積について別途ご説明しております。

建物の積算価格はこちらでご説明しています。