世田谷区の地価動向

公開日: : 最終更新日:2015/03/20 ワンルームマンション投資の市場動向

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次に、世田谷区の主要都市についての動向を見てみましょう(出典:国土交通省)。

 

概要:

当地区は約2年後に迫った二子玉川東地区の再開発事業(敷地面積約3.1ha、延床面積約156,400㎡)の完成に対する期待性が強く、売り主も特殊事情がない限り、物件を供給しないため、明確な高値取引は認められない。

しかし、優良立地におけるマンション素地の供給が少ない一方、同じ東急田園都市線沿線の桜新町駅や用賀駅周辺ではマンション販売は非常に好調であり、これらの市況動向や当地区の立地ブランド力を勘案すると地価はやや上昇している。

再開発による資産価値の向上を期待する売り主と、消費増税や建築費の高騰を睨んでやや慎重になる実需層が増えつつある。

また、2年後に大型再開発施設が完成予定であり、一部入居者も決まりつつあるが、現在のところ不動産賃貸や売買に直結する表面化した影響は見られない。

一方、消費増税やローン金利が低い現時点で購入したいという実需層も一定数存在しており、優良物件については積極的な値付けを行ってるケースもあるため、地価の将来動向は当期同様にやや上昇が継続することが予想される。

 

 

取引価格:

土地については、再開発による資産価値の向上を期待して売主が売り止めを行う動きが続いている。

当地区は土地の供給が少ないが、同じ東急田園都市線沿線で相対的に当地区よりも最寄り駅の接近性やブランド力が劣るエリアにおいても新築分譲マンションの販売価格は上昇傾向にあり、これらの要因を考慮すると当地区の取引価格はやや上昇している。

 

 

取引利回り:

アパートや小規模な店舗ビル、事務所ビルの投資用不動産に対して期待する粗利回りは、従来8%程度であった。7%台でも検討する個人投資家や法人投資家も出てきているが、当地区の主な取引はファミリータイプの中古マンションで、1棟の収益用不動産の取引は少ないため、取引利回りの動きはやや不透明である。

しかし、最寄り駅から10分圏内のエリアにおけるマンションの賃料相場は値崩れしておらず、また極端に低い利回りで購入する投資家もほとんどいないため、取引利回りも概ね横ばいで推移している。

 

 

マンション分譲価格:

玉川3丁目において老朽マンションの建替えに伴う新規供給(平成27年4月竣工予定)の計画があり、着工が開始された。従前所有者がいるため、販売用住戸の戸数は多くはないが、二子玉川駅からの接近性も良好で、販売されれば非常に高値設定が見込まれる。当期も新築分譲マンションの供給はないが、住宅ローン金利の上昇や平成26年4月以降の消費増税、建築費の高騰に伴い今後供給されるマンションの値上がりを見越し、一定の実需層に係る取引件数、引き合いは同程度を維持している。中古マンションについては、供給は限られているが、売れ筋の価格帯はやや上昇傾向にあり、新築・中古ともマンション分譲価格は総じてやや上昇している。

 

 

マンション賃料:

依然として、一時金のうち礼金は収受できていない状況に変化はないが、当地区はブランド力があるほか、急行停車駅であることから、都心への通勤者や子育て世代に非常に人気が高い。また、玉川地区などの最寄り駅から徒歩10分圏内のエリアと鎌田地区などの徒歩10分以上のエリアでは賃料水準に大きな開きがあるが、人気の高い徒歩10分圏内のマンション賃料は従来から安定しているため、横ばいで推移している。

 

 

三軒茶屋・二子玉川の動向:
二子玉川地区は、居住用不動産については、今まで買い控えしてきたサラリーマン層による実需層が積極的に物件を探しているため、中古住宅、中古マンションを中心に在庫は減少している。

需要が堅調なため、売り希望価格も上昇傾向にあり、成約価格は売り希望価格と比較してほぼ同じか若干低い程度となっており、買い手の希望価格がやや上がっている。一方、立地の劣る地域に所在する物件は未だ需要が回復しておらず、二極化の傾向が鮮明となっている。(売買仲介業者)

二子玉川地区の地価は今後も上昇傾向で推移すると予測する。(売買仲介業者)
三軒茶屋地区は、売り希望価格に変化はないが、買い希望が増えてきており、高額物件や個人投資家による投資物件の売買があった。銀行の融資姿勢も積極的であり、不動産業者等の買値も上昇傾向が認められる。また、立地や築年の浅い投資物件については、利回り水準の低下も認められ、地価はやや上昇で推移している。(売買仲介業者)

三軒茶屋地区は、今後も買い希望を減退させるような要因も特段見当たらないことから、地価はやや上昇と予想する。(売買仲介業者)

 

 

 

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