ワンルームマンション投資。金利と返済期間とキャッシュフロー

ワンルームマンション投資を始めると

新築か中古の選択がある、という話を以前しました。

ワンルームマンション投資ではお金持ちにはなれない？

上記での結論を簡単に言うと、

ローンで購入した場合、諸費用を考えると

新築ではキャッシュフロー（家賃から諸経費を引いたお金）を

プラスにすることは難しい。

もちろん、非常に安い金利で、頭金を大きくして、

返済期間を非常に長くするなどして、

返済金額を小さくするとプラスになりますが…。

さて、ワンルームマンション投資の一般的な金利をご存知ですか？

非常に良い条件でも

頭金　１割（５％というものもありますが、条件が限られます。）

金利　３％

返済期間　２０年～２５年（３０年を超えるものもありますが、条件が限られます。）

となります。

仮に１０００万円の物件を購入する場合、

まず、頭金と諸費用で２００万円必要です。

そして、９００万円を借ります。

金利３％で２０年ローン。

均等割り（返済額が同じ）

これで、月々の返済がいくらになると思いますか？

なんと、月々５万円です。

これに、修繕積立金、管理費、などを加えると

良くて月々の7万円（賃貸管理費を最低額の３０００円としても）になります。

（実際は、７万円を少し超えると思います。）

１０００万円の中古のワンルームマンションの家賃。

７万円強見込めれば御の字だと思います。

そうすると、月のキャッシュフローが数千円。年間数万円です。

ここでは、３千円。年間４万円としましょう。

ご入居者様の退去後のリフォームが１６万円とすると

４年の入居でも実質利益はゼロです。

保険等があるので、実際マイナスだと思います。

新築では、家賃が若干（３０％ほど）上がりますが、

物件の値段はそれ以上（倍以上）に高くなるので、

絶望的なことがわかると思います。

良くワンルームマンション投資を進める本などでは、

有りえない金利条件（３０年ローン）や

長い入居期間などでごまかしていますが、

実態はかなり厳しいです。

ただ、筆者はワンルームマンション投資を否定したい訳ではありません。

うまく運営すれば、小金持ちにはなれます。

ただし、「うまく」運営した場合に限ります。