ワンルームマンション投資。金利と返済期間とキャッシュフロー

公開日: : 最終更新日:2015/03/20 ワンルームマンション投資の経費と利回り

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ワンルームマンション投資を始めると

新築か中古の選択がある、という話を以前しました。

ワンルームマンション投資ではお金持ちにはなれない?

 

上記での結論を簡単に言うと、

ローンで購入した場合、諸費用を考えると

新築ではキャッシュフロー(家賃から諸経費を引いたお金)を

プラスにすることは難しい。

 

もちろん、非常に安い金利で、頭金を大きくして、

返済期間を非常に長くするなどして、

返済金額を小さくするとプラスになりますが…。

 

さて、ワンルームマンション投資の一般的な金利をご存知ですか?

非常に良い条件でも

頭金 1割(5%というものもありますが、条件が限られます。)

金利 3%

返済期間 20年~25年(30年を超えるものもありますが、条件が限られます。)

となります。

 

仮に1000万円の物件を購入する場合、

まず、頭金と諸費用で200万円必要です。

そして、900万円を借ります。

金利3%で20年ローン。

均等割り(返済額が同じ)

 

これで、月々の返済がいくらになると思いますか?

 

なんと、月々5万円です。

これに、修繕積立金、管理費、などを加えると

良くて月々の7万円(賃貸管理費を最低額の3000円としても)になります。

(実際は、7万円を少し超えると思います。)

 

1000万円の中古のワンルームマンションの家賃。

7万円強見込めれば御の字だと思います。

そうすると、月のキャッシュフローが数千円。年間数万円です。

ここでは、3千円。年間4万円としましょう。

 

ご入居者様の退去後のリフォームが16万円とすると

4年の入居でも実質利益はゼロです。

保険等があるので、実際マイナスだと思います。

新築では、家賃が若干(30%ほど)上がりますが、

物件の値段はそれ以上(倍以上)に高くなるので、

絶望的なことがわかると思います。

 

良くワンルームマンション投資を進める本などでは、

有りえない金利条件(30年ローン)や

長い入居期間などでごまかしていますが、

実態はかなり厳しいです。

 

ただ、筆者はワンルームマンション投資を否定したい訳ではありません。

うまく運営すれば、小金持ちにはなれます。

ただし、「うまく」運営した場合に限ります。

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