ワンルームマンション投資。金利と返済期間とキャッシュフロー
公開日:
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最終更新日:2015/03/20
ワンルームマンション投資の経費と利回り
ワンルームマンション投資を始めると
新築か中古の選択がある、という話を以前しました。
上記での結論を簡単に言うと、
ローンで購入した場合、諸費用を考えると
新築ではキャッシュフロー(家賃から諸経費を引いたお金)を
プラスにすることは難しい。
もちろん、非常に安い金利で、頭金を大きくして、
返済期間を非常に長くするなどして、
返済金額を小さくするとプラスになりますが…。
さて、ワンルームマンション投資の一般的な金利をご存知ですか?
非常に良い条件でも
頭金 1割(5%というものもありますが、条件が限られます。)
金利 3%
返済期間 20年~25年(30年を超えるものもありますが、条件が限られます。)
となります。
仮に1000万円の物件を購入する場合、
まず、頭金と諸費用で200万円必要です。
そして、900万円を借ります。
金利3%で20年ローン。
均等割り(返済額が同じ)
これで、月々の返済がいくらになると思いますか?
なんと、月々5万円です。
これに、修繕積立金、管理費、などを加えると
良くて月々の7万円(賃貸管理費を最低額の3000円としても)になります。
(実際は、7万円を少し超えると思います。)
1000万円の中古のワンルームマンションの家賃。
7万円強見込めれば御の字だと思います。
そうすると、月のキャッシュフローが数千円。年間数万円です。
ここでは、3千円。年間4万円としましょう。
ご入居者様の退去後のリフォームが16万円とすると
4年の入居でも実質利益はゼロです。
保険等があるので、実際マイナスだと思います。
新築では、家賃が若干(30%ほど)上がりますが、
物件の値段はそれ以上(倍以上)に高くなるので、
絶望的なことがわかると思います。
良くワンルームマンション投資を進める本などでは、
有りえない金利条件(30年ローン)や
長い入居期間などでごまかしていますが、
実態はかなり厳しいです。
ただ、筆者はワンルームマンション投資を否定したい訳ではありません。
うまく運営すれば、小金持ちにはなれます。
ただし、「うまく」運営した場合に限ります。
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