ワンルームマンション投資。新築購入での失敗の挽回方法(6)

公開日: : 最終更新日:2015/03/20 成功するワンルームマンション投資術

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誤解の無いように!

挽回シリーズは、新築ワンルームマンション投資を進めているわけではありません!!!

新築ワンルームマンション投資は購入した時点で失敗です。

 

 

理由は新築プレミアムが高すぎることです。

そのため、購入サインをした瞬間(中古になった瞬間)に

新築価格から2割近く値段が下がります。

これが痛すぎる。

そのため、新築ワンルームマンション投資で成功が見込めないのです。

つまり、売却による出口戦略が描けない。

 

では長く持つことで、この新築プレミアムを薄めることはできないか?

そこにも壁があります。

新築マンション投資をする人は見通しが甘すぎます。

それは以前もご紹介しました。

 

1.楽観的過ぎる稼働率

いつもまでも同じ家賃が入り続けると考えている。

実際は、空室はすぐに埋まらない。埋まる際も家賃の値下げ等が必要

 

2.入居者が退去する時にかかる修繕費の見積りがあまい。

いまは敷金を修繕費に回すことが難しくなっています。

そのため、退去後に必ずまとまったお金が出て行きます。

 

3.存在を忘れている、固定資産税

さすがに、不動産取得税の存在は知っているのですが、

固定資産税の存在を忘れています。

 

4.修繕積立金の値上げ

新築時に低めに設定されている修繕積立金は、必ず値上げされます。

マンションの資産価値を維持するためには絶対に必要となります。

しかし、新築購入をした人はずっとこの修繕費が続くと考えています。

 

新築ワンルームマンション投資の失敗を挽回するならば、

日々の出費を出来るだけ抑えて、

できるだけ長くホールド(保持)して売却することが

前述の新築プレミアムの損失を薄める意味で有益となります。

 

ただ、保持する費用がマイナスで、

給料からの補てんが厳しい場合は

売却価格次第で手放すことを考えることも必要です。

 

ただし、売り急ぐと足元が見られます。

ホールドを考えていたとしても、常に物件価格は

把握しても良いとおもいます。

 

一番良いのは、ローンの残債で常に売却オファーを出し続けることです。

買いたたこうと価格交渉をする人も現れると思いますが、

ローン残債以下では売らないと突っぱねてください。

ローン残債で売却広告を出し、その反応を見ることで、

保有する物件価格を客観的に把握することができます。

 

更に、本当に回らないとおもったならば、

お問合せした人と価格交渉をすればよいでしょう。

 

くれぐれも、切羽詰まった状態で売りにださないこと。

足元を見られるような状況に自分をおかないこと。

余裕のあるうちに売却オファーを出しておきましょう。

 

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