複利を使って幸せなワンルームマンション投資。

公開日: : 最終更新日:2015/03/20 ワンルームマンション投資の市場動向

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幸せなワンルームマンション投資の実現には複利は欠かせない。

 

 

恐らく他の不動産投資の書物を見てもそう書いていると思います。

しかし、どうやって複利を効かせるのでしょうか?

実はこれは結構難しいのです。

 

ワンルームマンション投資で複利を効かせる方法は簡単ではありません。

例えば、都内900万円の中古ワンルームマンションを現金で購入します。

以下は、新宿駅から私鉄数駅の徒歩10分圏内の実際の物件の情報です。

なお、この物件が良いと言う意味で選んだ訳ではありません!

筆者はむしろこの物件は狭すぎるので長期の需要には懐疑的です。

 

物件価格 9,000,000
家賃 64,000
管理費 9,800
修繕積立金 5,280
合計(月) 48,920
合計(年) 587,040
年利回り 6.52%

 

利回りが6.5%になっていますが、

退去後の修繕費15万円(3年間で入れ替わる)

退去後に3カ月の空室期間を見込む。

固定資産税は4万円/年

なお、上記は比較的うまく回っている計算です。

と考えると、家賃の下落率等を考慮しなくても、

最大でも4.8%。実際は4.5%程度でしょう。

 

計算しやすいように5%と考えても

高々1年で45万円の収益しか出ません。

これをどのように複利にすればよいのでしょうか?

 

この45万円を次の不動産を購入するための資金にすると

複利になるのでしょうか?

 

複利を効かせるためには、複利が効かない時間を作っては

行けません。

そのため、この45万円は直ぐには、次のマンションの購入に

使って、5%の家賃を生むようになっていなければ

ならないのです。

 

この時点で少し数学の分かる人ならば、気づくと思います。

複利を効かせるとは机上の空論だと。

 

 

実は、計算で出てくる複利の効果を本当に実感するには、

次々にローンで不動産を購入し、家賃収入でそのローンを

繰り上げ返済する時に始めて実現されるのです。

 

つまり、ローンは複利で計算されて支払い総額が膨らんでいます。

そこで、繰り上げ返済をすることでこの支払い総額が縮小されます。

ここは計算上の複利が確実に働きます。

 

 

ワンルームマンション投資の複利をもう少し解説します。

 

ワンルームマンション投資の複利は、計算でされる複利ほど

厳密には働きません。

非常に簡単に言うと、家賃収入をためて次の物件を購入した時に

始めて複利がはたらくのです。

 

この購入は、家賃収入をためても・ローンでも良いです。

ただ、複利の性質上、複利が働く時間が長い方がパワフルにはたらきます。

 

そのため、お金を貯めて購入するよりも、少しでも早く購入するほうが

数字上は良いことになります。

 

つまり、ローンで購入して経費を引いても家賃収入がプラスになるならば、

早くローンで購入した方がよいのです。

つまり、儲かるのです。

 

ここで注意が必要です。

あくまでも家賃収入が経費を引いてもプラスになるならばです。

マイナスの場合は、逆方向に複利が働くので損失が大きくなります。

 

では、さっきの例に戻りましょう。

現金で不動産を購入した後にどのように複利を働かせるか?

 

一番効果的なのは、家賃収入を貯めてそれを頭金にして

ローンでよいので次の良い中古マンションを早く購入すること。

 

ただ絶対に気を付けたいことは、良い中古マンションを時間をかけて探すこと。

焦ってはいけません!!!!!!!!!!!!!!!

 

数学が分かる人は、早く購入することが良いことに気づくと同時に

家賃収入からローン返済・経費・空室率・修繕費を考慮した数字が

マイナスになった時の損失の大きさも分かると思います!!!!!!

 

正直物件価格に対して、家賃収入から経費を引いて

(この経費とは、以下の数字です。)

管理費・修繕積立費・管理委託料

空室率(凡そ8%)、修繕費15万円/3年(ほんとはもっと値切れます)

固定資産税5万円/年

以上を考慮して、キャッシュフローが1%を下回るならば

筆者ならば絶対に手を出しません。

 

なぜなら、経験上上記の経費を頭に入れていても

不測の事態(家賃の下落、施設の修理、修繕費の値上げなど)で

キャッシュフローがマイナスになるからです。

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