ワンルームマンション投資。手付の制限

業者が自ら売主（ワンルームマンションを所有するのが業者）で買主がシロートの場合、

8つの制限があるという話をしました。その中で重要なものについて詳細をご説明します。

１つは、クーリングオフ、「宅建業法37条の２に規定する事務所等以外の

場所においてした買受けの申込みの撤回等」です。

2つ目は、自己の所有に属さない物件の売買の制限。

つまり、業者は自ら売主となって、自己の所有に属さない物件を

シロートの買主に売ってはならない。

これは、自己の所有で無いなら仲介にしろということですね。

３．手付金等保全措置

業者が手付金を返せないようなことが起きないように、

買主から手付金を受領する前に①銀行等の金融機関②保険事業者（保険会社のこと）

③指定保管機関（完成物件に限る）のどれかと保全契約をすること。

４．手付の制限

業者が自ら売主となり、シロートの買主から手付を受け取る場合は、

その手付は解約手付とみなされて、買主に不利な特約は無効となる。

（不利な特約は無効です！これが重要！）

ちなみに業者がシロートの買主から受け取れる手付の額は

20％が限度となります。

ちなみに解約手付は、買主は手付を放棄すれば解約を解除できます。

５．損害賠償予定額等の制限

業者が自ら売主となり、シロートの買主との間で、債務不履行による

契約解除について、損害賠償額の予定と違約金の約定をする場合は

合計額は20％が限度なる。

つまり、業者がシロートに1000万円の物件売る場合、損害賠償の予定を

300万円にしても20％を超える部分は無効になります。

更に、売主業者・買主シロートの世界では、業者側の債務不履行による

損害賠償責任を全部免除する特約は無効になります！

（たまにこんな無茶苦茶な特約をつけている悪徳業者があるようです。）

以上、手付に関する注意事項です。

契約をする前に次に来る手続きは手付金のやり取りになると思います。

上記の制限を知っているだけで、業者側はあなたを少し詳しい人と感じ、

無茶なことを要求しなくなると思います。

ぜひ、心に留めておいてください。

ちなみに８つの制限の残りの３つは、以下の通りです。

６．瑕疵担保責任の特約の制限

業者が自ら売主となってシロートの買主と契約する場合は

民法の規定より買主に不利な特約をしても無効になる。

ただし、瑕疵担保責任の追究期間を引き渡しの日から

2年以上の期間内とする特約だけは、民法の規定よりも

買主に不利だが有効。

ただし、新築住宅の主要部分の瑕疵に限ってはこの特約はできない。

特約をしても自動的に10年になる。

これも重要ですね！

７．割賦販売契約の解除の制限

買主のローン返済が遅れたら業者は、30日以上の相当期間を定めて書面で催告し、

それでも支払いが無い場合に限って、規約の解除や残金の一括返済請求ができる。

８．所有権留保の制限

業者が自ら売主となってシロートに割賦販売を行う場合、代金の30％の支払いを

受けるまで、所有権留保をしてもよい。

７，８は、通常銀行融資で購入するので、今はほとんど関係ないですね！

では、トラブルの無いご契約をしてください。

なお、今回の説明はシロート間の取引（業者は仲介のみ）の場合は

関係ないのでお間違えのないように！