ワンルームマンション投資。瑕疵担保責任

公開日: : 最終更新日:2015/03/11 不動産用語集

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中古ワンルームマンション投資で怖いのは、投資が想定通りに回らないこと。

物件の欠陥による出費の発生もその一つです。

 

基本的に瑕疵担保責任は民法の範囲です。

以下は、民法が定める瑕疵担保責任です。

1 請求できる権利 損害賠償請求・契約の解除
2 責任追究期間 瑕疵を発見した時から1年以内
3 売主の責任の性質 無過失責任
4 責任に関する特約 原則自由。免責特約も可能

 

問題は、特約の所です。

基本的に売主は買主に対して、瑕疵担保責任があります。

ただ、契約書の中身次第。

つまり、瑕疵担保責任にの免責など契約書に盛り込めば何でもアリになります。

そこで、契約できちんとルールを決める必要が出てきます。

 

なお、宅建業者自らが売主になりシロートに売る場合は、制限があります。

この制限は8種あり、その一つに「瑕疵担保責任の特約の制限」があります。

内容は以下の通りです。

 

6.瑕疵担保責任の特約の制限

業者が自ら売主となってシロートの買主と契約する場合は

民法の規定より買主に不利な特約をしても無効になる。

 

ただし、瑕疵担保責任の追究期間を引き渡しの日から

2年以上の期間内とする特約だけは、民法の規定よりも

買主に不利だが有効。

 

ただし、新築住宅の主要部分の瑕疵に限ってはこの特約はできない。

特約をしても自動的に10年になる。

 

 

では、仲介の場合はどうなのでしょうか。

 

仲介の場合は上記の制限がないので、当事者間の任意の合意事項になります。

ただ、この場合は売主も買主もシロートです。通常主体的に合意なんて出来ません。

そこで、宅建業者は後でもめ事にならないように、契約書に特約を入れてます。

その内容は必ず確認する必要があります。

 

なお、仲介の場合は買主よりも売主に宅建業者は有利にする

契約を起こしているように感じます。

 

例えば、契約書を見るとこの瑕疵担保責任の期間を極端に短くしている。

引き渡し後の瑕疵担保責任が発生する期間は、3カ月が一般的です。

更に、設備については引き渡し後7日以内と非常に短いです。

 

これらの内容は、契約時に覆すことは難しいので、

物件購入を相談している不動産会社に、仲介の際の

瑕疵担保責任についての契約内容を事前に確認することをお勧めします。

 

なお、瑕疵担保責任は結構難しい内容なので、

今後もケースを交えてご説明します。

 

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