ワンルームマンション投資。管理会社の変更(2):現状を知る

公開日: : 最終更新日:2015/03/11 ワンルームマンション投資の経費と利回り

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ワンルームマンション投資で利回りにインパクトを与える管理費・修繕費ですが、

多くのワンルームマンションオーナーの方は現状の管理会社に

任せきりのようです。

 

今回の管理会社の変更ですが、まず最初にするべきことは

現状を知ることです。管理状況は良いのか? 価格は適正なのか?

 

つまり、やみくもに買いたたくのではなく、現状を知り、

適正な管理状況・適正な価格にすることをゴールにすることです。

管理会社の変更はあくまでも手段です。

 

1.適正な管理状況か?

管理状況はマンションの管理状況、対応状況から把握できると思います。

基本的に今はマンション管理会社間の競争が激しいので、

サービスの質は非常に高くなっています。

1)きれいに清掃されているか?

掲示物、郵便ポストのチラシの散乱などないか?

ゴミ捨て場に虫が発生していないか? など

2)管理人、清掃担当者の方の人柄

住民に挨拶をしているか?

問い合わせに等に真摯に対応してくれているか? など

 

もし、「あれ?」と思うことがあれば、まず今の管理会社に改善を

お願いすること。

 

それでも改善しなければ、もっと良い管理会社を探したほうが良いと思います。

 

2.適正な管理費か?

次に価格ですが、基本は複数の管理会社に見積もりをお願いすることを

お勧めします。

というのも、管理費用はかなり物件の条件に左右されるために

一概に平均値をとるだけで適正値を把握することは難しいです。

 

とはいえ、見積もる前に現状を知ることが目的ですので、

目安となる数値はほしいでしょう。

 

そこで、不動産経済研究所が発表している

「首都圏マンション 管理費調査」の情報を参考にするとよいと思います。

 

 

平成22年 1m2当たりの管理費の動向(エリア別)

  都区部 都下 神奈川県 埼玉県 千葉県 首都圏
1㎡当たりの管理費 263.39円 203.79円 194.22円 188.72円 193.24円 223.72円

 

平成22年 首都圏マンション1m2当たりの管理費の動向(階高別)

  ~5階 6~9階 10~19階 20~39階 40~59階
1㎡当たりの管理費 227.15円 208.97円 204.03円 293.16円 305.74円

 

平成22年 首都圏マンション1m2当たりの管理費の動向(戸数規模別)

  49戸以下 50~99戸 100~299戸 300~499戸 500~999戸 1,000戸以上
1㎡当たりの管理費 256.48円 210.76円 204.61円 208.67円 234.23円 311.44円

出所:(株)不動産経済研究所 「首都圏マンション 管理費調査」

 

ちなみに、筆者の持つマンションの昔の管理費は(物件が特定されないように

数字を同じ割合で修正)以下の通りです。

500円/㎡を超えていました。

 

ただ、この数字にはインターネットの利用量などもふくまれているので

補正の計算が必要です。

それでも、純粋な㎡あたりの管理委託費は300円/㎡を超えていました。

管理がよかったので、この値段でも今まで問題になりませんでした。

 

しかし、今回は修繕費が将来的に不足する可能性が出たことから

見直し作業に入ったわけです。

 

ただ、安かろう悪かろうでは、物件の資産価値が下がり、

結果的に大きな損失を生みます。

 

そのため、現在の管理体制を維持することを絶対条件に

管理会社の選定を進めることになりました。

続きます。

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