ワンルームマンション投資の税金対策

公開日: : 最終更新日:2015/03/14 ワンルームマンション投資の税金対策

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ワンルームマンション投資をまだ始めてもいない時に税金の話をされてもピンとこないと思います。しかし、ワンルームマンション投資を始めてから税金について考えるのでは遅すぎるのです。なぜなら、物件の選定と税金は非常に関係があります。

 

サラリーマンのワンルームマンション投資の場合は、現金と融資の2つのパターンがあると思います。特に、融資を受けて始める場合は、税金がどれだけかかるかを考えていないと家賃収入-ローン返済-諸経費-税金がマイナスになることがあります。

つまり、「儲かっていない(キャッシュフローがマイナス)のに、税金を請求される」のです。

細かい税金対策は後でまとめますが、大前提で理解することが必要なことがあります。

それは、税金は残った現金(キャッシュフロー)にかかる訳ではない。つまり、家賃が入ってきて、そこから経費やローンの返済がすんだ残りのお金に税金がかかるわけではない。ということを理解してください。

では、何に税金がかけられるのでしょうか。

それは、課税所得と呼ばれるものにかかります。いわゆる税務署が認めた家賃収入から税務署が認めた経費を引いた残りの所得です。この「税務署が認めた」というのがみそです。

キャッシュフローがマイナスで、税金を払うケースをいくつかご説明しましょう。

1.滞納の発生

家賃は払われていないのに売掛金として所得に換算されます。つまり、一円もお金を受け取っていないのに税金がかかるのです。ワンルームマンション投資にとって一番怖い事は、空室ではなく、滞納です。だから、滞納が発生するような属性のご入居者様を入れるくらいならば空室のほうがましなのです。(ここを勘違いしているワンルームマンション投資家が多いです。)

2.不動産取得税と固定資産税

不動産取得税と固定資産税は、所得にかかるわけではありません。そのため、ワンルームマンションが空室でも請求されます。たしかに、アパート投資と違い、ワンルームマンションは土地価格が小さいので請求額はそれほど大きくないですが、家賃1.5カ月分くらいは普通にします。初心者のワンルームマンションオーナーの方が初年度キャッシュフローで苦しむケースです。

3.物件の価値を上げるような修繕をした場合

修繕費は、ワンルームマンションにかけたお金が全て該当する訳ではありません。「修繕費」に該当するのは、内装クロスの張り替えなど、「通常の維持管理や修理のために支出したもの」のみです。

つまり、部屋の設備をかえるなど資産の価値を増加させたと考えられるものは、修繕費ではなく、資本的支出として減価償却になります。つまり、お金を払ったその年にすべてを経費にはできません。例)畳だった部屋をフローリングにする、台所のシステムキッチンをリニューアルする、リノベーション費用、など。

リノベーションした年は、多額の費用を払い、更に税金も払います。

4.ローンの返済。

たとえば、ワンルームマンションのローン返済が月に8万だったとしても、それを全額経費にできません。経費にできるのはローンの利子の部分だけです。よく、ワンルームマンション投資で厳し目の入居率・厳し目の家賃で評価してもぎりぎりとんとんだ!という人がいます。しかし、実際は、家賃をそのままローンに消えても所得税がかかります。これも初心者のワンルームマンション投資家が勘違いするところです。

現金が残ってないのに所得税で更に税金がかかる!という典型的なケースをご説明しました。ややこしいですね。

詳細はまたご説明しますが、ここで理解してほしい事は、家賃収入から経費を引いた額がマイナスにも関わらず、税金が更にかかることがあるということをぜひ理解してください。

最後に良い事。ワンルームマンション投資では、お金が全くかかっていない(現金が出ていかない)のに、経費として計上できる費用があります。それは、建物の減価償却費です。これを使いこなすことで、上記のお金が出ていくけれども費用にならないものとの相殺を行います。ただし、減価償却費は、物件価格の土地と建物の按分にもよります。このあたりは、後ほど詳細をご説明します。

ワンルームマンション投資の成功は、税金をうまくつきあうことにあります。

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