マンションの土地と建物の按分

「区分マンションの購入価格の土地と価格の按分」とは、言葉の通りワンルームマンションの購入価格を土地の値段と建物（家屋）の値段で適正な割合で按分することです。

実は、この土地と建物の按分を正しく理解することは、ワンルームマンション投資の成功を分けることになります。つまり、この按分の考え方の理解度・活用度が、初心者と経験者の違い、税金知識の違い、儲かる儲からない、キャッシュフローが出るでない、等に反映します。

最適な按分については、別途ご説明します。ここでは、按分の考え方・方法の説明を続けます。

ちなみに、ここで国税庁の見解をご紹介致します。

以下は、消費税に関する質問で建物と土地を一括譲渡した場合の

建物代金についての質問に国税庁が答えた内容です。

質問：建物と土地を一括譲渡した場合で、建物代金が区分されていないときは、

建物代金はどのように計算したらよいでしょうか？

回答：土地とその土地の上に存する建物を一括して譲渡した場合には、

土地の譲渡は非課税ですので、建物部分についてのみ課税されます。

この場合、譲渡代金を

1　譲渡時における土地及び建物のそれぞれの時価の比率による按分
2　相続税評価額や固定資産税評価額を基にした按分
3　土地、建物の原価（取得費、造成費、一般管理費・販売費、支払利子等を含みます。）を基にした按分
などの方法により土地と建物部分に合理的に区分する必要があります。

なお、それぞれの対価につき、所得税又は法人税の土地の譲渡等に係る課税の特例の計算における取扱いにより区分しているときはその区分した金額によることになります。

（消法令453　消基通10-1-5）

つまり、決まった按分方法はない。

合理的な基準と判断できるものであればよい。という見解です。

以上を前提にご説明します。

１．契約書の記載

不動産売買がプロの間で行われる場合は、契約書に土地と建物の按分の根拠となる記述があるはずです。

当たり前ですが、契約書に土地と建物の按分比の記述があれば、それに従います。これは、税金のところでもご説明しますが、売り手は建物の按分比が低い方が有利になり、買い手は建物の按分比が高い方が有利になります。理由は税金です。特殊事情もあるので、一概に言えないところもありますが、総じてそうなります。

そのため、売り手と買い手で按分のせめぎ合いがおこります。そのため、お互いにトラブルを避けるために契約書に按分比の記述を入れます。

なぜ、売り手が建物の按分比を低くしたいのか、買い手が建物の按分日比を高くしたいのかについての記事は

をご覧ください。

土地には消費税はかかりません。そのため、記載されている消費税は建物の価格にかかっていることになります。そのため、消費税から逆算により、建物価格を導出できます。

消費税額　÷　0.05　＝　建物価格

ただ、ワンルームマンションの売り主が個人など消費税課税事業者でない場合は、消費税がかかりません。そのために、消費税の支払い義務がないためにこの方法は使えません。

（現在は消費税は8%なので、消費税額 ÷ 0.08 になります。）

土地と建物の按分は、その後の減価償却費などの税金に直接関係してきます。そのために、按分の基となる数値に根拠が求められます。（無茶な按分比だと脱税行為とみなされます。）

そこで、合理的な按分比を出すための根拠を探す必要があります。

固定資産税の基になる標準額です。もっともポピュラーなのがこの数字です。

以下は、建築構造と完成時の年から単位面積当たりの建物の価格の表である。（国税庁ＨＰより）

以下の単位面積からワンルームマンションの専有面積をかけて建物の近似値を出し、その価格から減価償却分を差し引いて購入時の建物価格を導出します。

建物価格　＝　（（４７年（減価償却期間）－築年数）　÷　４７年）　×　建築年のRCの単価　×　区分占有面積

減価償却については、別途ご説明しますが、一応計算式は上記のようになります。

一度、建物価格を決めたならば、その数値に固定されます。

どの按分にするべきかは出口戦略（短期で売り抜けるのか・長く持つのか）等で変わってきます。

その戦略については、コラム等で扱いますので、ここでは、言葉と計算方法をマスターください。